Ist es möglich ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen?
Wenn Sie sich auf den Weg machen, eine Immobilie zu kaufen, werden Sie schnell mit dem Begriff „Eigenkapital“ konfrontiert. Aber was genau bedeutet das? Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in den Kauf einer Immobilie einbringen. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber mit gewissen Risiken verbunden.
Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in den Kauf einer Immobilie investieren. Es kann aus verschiedenen Quellen stammen, wie zum Beispiel:
- Ersparnisse (Guthaben auf Spar- oder Girokonten)
- Wertpapiere
- Geschenke oder Erbschaften
- Verkauf von Wertgegenständen oder anderen Immobilien
Bedeutung von Eigenkapital für den Immobilienkauf
Eigenkapital spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung aus mehreren Gründen:
- Reduzierung des Kreditrisikos
Wenn Sie einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital bezahlen, verringern Sie das Risiko für die Bank. Dadurch erhöhen sich Ihre Chancen, einen Kredit zu erhalten, und Sie können möglicherweise bessere Konditionen aushandeln. - Flexibilität bei der Kreditvergabe
Mit ausreichend Eigenkapital können Sie verschiedene Kreditgeber und Finanzierungsmodelle in Betracht ziehen. Dies gibt Ihnen mehr Flexibilität bei der Auswahl der besten Finanzierungsoption für Ihre Bedürfnisse. - Verbesserung des Loan-to-Value (LTV) Verhältnisses
Das LTV-Verhältnis ist das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Wert der Immobilie. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto niedriger ist das LTV-Verhältnis, was wiederum Ihre Kreditwürdigkeit verbessert.
Loan-to-Value (LTV) Ratio
Eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienfinanzierung ist das sogenannte Loan-to-Value (LTV) Verhältnis. Diese Kennzahl gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch ein Darlehen finanziert werden.
Erklärung des Loan-to-Value-Verhältnisses
Das Loan-to-Value (LTV) Verhältnis wird berechnet, indem der Darlehensbetrag durch den Wert der Immobilie geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird. Mathematisch ausgedrückt lautet die Formel:
LTV= Darlehensbetrag/Immobilienwert ×100
Ein niedriges LTV-Verhältnis deutet darauf hin, dass Sie einen größeren Anteil des Immobilienwerts als Eigenkapital einbringen. Ein höheres LTV-Verhältnis bedeutet hingegen, dass Sie einen kleineren Eigenkapitalanteil haben und einen größeren Teil des Kaufpreises durch ein Darlehen finanzieren.
Rolle des LTV bei der Kreditvergabe
Das Loan-to-Value (LTV) Verhältnis spielt eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe, insbesondere im Immobilienbereich. Es dient den Banken als Maß für die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer. Ein niedriges LTV-Verhältnis signalisiert den Banken, dass der Kreditnehmer bereits einen erheblichen Teil des Immobilienwerts selbst finanziert, was das Risiko für die Bank reduziert. Dadurch können Kreditnehmer mit einem niedrigen LTV-Verhältnis oft bessere Konditionen wie niedrigere Zinssätze und günstigere Darlehensbedingungen erhalten. Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen Verordnung (KIM-V) legt seit Juli 2022 fest, dass das höchstzulässige LTV-Verhältnis 90% beträgt, was bedeutet, dass Kreditnehmer in der Regel mindestens 20% des Immobilienwerts (inkl. 10% Kaufnebenkosten) als Eigenkapital einbringen müssen.
Grundbücherliche Besicherung
Bei der grundbücherlichen Besicherung wird eine Hypothek als Sicherheit im Grundbuch eingetragen.
Dabei handelt es sich um eine formale Vereinbarung, bei der die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen dient. Die Bank erhält das Recht, im Falle von Zahlungsausfällen des Kreditnehmers die Immobilie zu verkaufen, um ihre Forderungen zu begleichen. Diese Sicherheit gibt den Banken das Vertrauen, das sie benötigen, um Finanzierungen anzubieten, selbst wenn der Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers gering ist. Die Eintragung einer Höchstbetragshypothek stellt sicher, dass die Bank im Falle eines Verkaufs die bestmögliche Rückzahlung erhält und das Risiko minimiert wird.
Kann eine abbezahlte Immobilie belehnt werden? – Hier geht´s zum Artikel:
Möglichkeiten zur Finanzierung ohne Eigenkapital
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist eine herausfordernde Aufgabe, die nur unter bestimmten Bedingungen möglich ist. Die einzigen Möglichkeiten, eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu realisieren, sind entweder eine simultane hypothekarische Besicherung oder eine Miet-Kauf-Option.
Zusätzliche grundbücherliche Sicherheit
Bei einer simultanen hypothekarischen Besicherung werden zusätzliche Sicherheiten in Form einer Hypothek zur Kreditvergabe bereitgestellt. Die Bank trägt beispielsweise eine grundbücherliche Sicherheit auf Ihrer bestehenden Liegenschaft oder der Liegenschaft Ihrer Eltern ein. Dies ermöglicht es den Banken, das Risiko zu minimieren und dennoch eine Finanzierung anzubieten.
Miet-Kauf-Option
Eine weitere Option ist die Miet-Kauf-Option, bei der der Käufer die Immobilie zunächst mietet und später die Möglichkeit hat, sie zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Diese Option kann eine Alternative sein, wenn keine andere Finanzierungsmöglichkeit ohne Eigenkapital verfügbar ist.
Fazit
Die Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital birgt sowohl Risiken als auch Vorteile.
Risiken
- Höhere Kosten
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann mit höheren Zinsen und zusätzlichen Gebühren verbunden sein, was langfristig zu höheren Gesamtkosten führen kann. - Geringere Flexibilität
Ohne Eigenkapital sind Sie möglicherweise weniger flexibel bei der Auswahl von Kreditgebern und Finanzierungsoptionen, was Ihre Verhandlungsmöglichkeiten einschränken kann. - Erhöhtes Risiko einer Verschuldung
Eine höhere Verschuldung ohne Eigenkapital kann Ihr finanzielles Risiko erhöhen, insbesondere wenn unerwartete Ereignisse eintreten, wie beispielsweise ein Verlust des Arbeitsplatzes oder steigende Zinssätze.
Vorteile
- Schnellere Realisierung
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ermöglicht es Ihnen, schneller in den Immobilienmarkt einzusteigen und eine Immobilie zu erwerben, ohne zunächst größere Geldsummen aufbringen zu müssen. - Maximierung der Liquidität
Durch den Verzicht auf Eigenkapital können Sie Ihre liquiden Mittel für andere Investitionen oder finanzielle Notfälle nutzen, anstatt sie in eine Immobilie zu binden.
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber mit gewissen Risiken verbunden. Es ist wichtig, sich der potenziellen Kosten und Einschränkungen bewusst zu sein und sorgfältig abzuwägen, ob diese Finanzierungsoption Ihren Bedürfnissen entspricht. Wenn Sie sich für diese Route entscheiden, sollten Sie die zusätzlichen Sicherheiten wie eine hypothekarische Besicherung oder eine Miet-Kauf-Option in Betracht ziehen, um das Risiko zu minimieren. Letztendlich ist eine gründliche Planung und Beratung von Finanzexperten entscheidend, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilienfinanzierung solide und nachhaltig ist.
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Stephan Mair
Geschäftsführer, Experte für Immobilienfinanzierungen
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